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黃其森: 不懂金融就做不好地產
泰禾在北京的院子系列產品，就是走差異化產品的經典案例。在許多地產商紛紛絞盡腦汁為自己的樓盤取各種洋名貼金的時候，泰禾集團卻在堅守中國元素。這就是公司借鑒福州知名的"三坊七巷"古建築推出的國內獨一無二的坊巷式院落。
今年以來，泰禾集團明顯加快瞭"高周轉"策略的實施："北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)"1月拿的地，8月就開始在市場上亮相；北京"1號街區"4月拿地，5個月之後的9月就已面市。今年以來，泰禾堅持的高周轉策略取得瞭實效，不僅眾多項目實現瞭"最多7、8個月就要開盤銷售"的目標，而且無論是住宅還是商業地產，銷售都十分火爆。如國慶前唯一的休息日9月28日一天，福建泉州華大泰禾廣場"首府"、石獅泰禾廣場"首璽"、廈門泰禾天街、福州泰禾首府、寧德泰禾紅郡等五個項目同時開盤，多個項目當場售罄，一日勁銷30億元，再創福建當地銷售奇跡，為泰禾"高杠桿"戰略奠定瞭堅實基礎。
泰禾集團今年頻頻在土地市場逆勢出手，在北京、上海等一線城市，力壓眾多地產巨頭拿地，令業界刮目相看，並成為房地產市場的一匹"黑馬"。
黃其森認為，目前的報表上的銷售數據與泰禾年初制定的戰略佈局息息相關，因為拿地時間的先後，今年泰禾大部分項目將在下半年開盤，尤其是集中在第四季度會有一個爆發。從目前情況看，截止9月底認購額已經超90億元，有一部分簽約會在10月份會體現出來，預計今年僅在福建的銷售收入就將達到100億元以上。
據統計，截至目前，今年泰禾成功斬獲11幅優質地塊，總建築面積超167萬平方米，其中不乏幾宗"地王"，總金額約160億元。其中上半年公司在京拿瞭4塊地，在北京土地市場名列前茅。
"今年我們更多地跟信托等合作，其實最主要原因就是解決發展資金問題。公司推行高周轉策略，在開盤以後就不需要太多的後續資金。"他說。
"前期的房地產完全是粗放式經營，隻要有地，什麼人都能做，而且大傢都爭先恐後推大盤，沒有百萬平米的樓盤，都不好意思說出口。"黃其森稱，土地是稀缺資源，如果不是很用心地去挖掘，還是粗放式開發，國傢政策也不允許。
"以前的地產好比是解決溫飽問題，接下來市場的需求就不同瞭。"黃其森說，"經過一段時間的洗牌，房地產業將慢慢回歸到產品和服務。未來專業化和做精品高端產品的房地產企業將有很大的發展空間。而隨著城鎮化的推進，許多住宅都需要商業服務配套設施，三、四線城市蘊含無限商機。
......
"不懂金融就做不好房地產。"黃其森說，"房地產是資金密集型行業，國外房地產屬於金融業，房地產非常重要的一點是資金運作。高杠桿、高周轉恰恰能有效規避市場和政策的風險。此外，高周轉使得資金使用率提高後，資金成本大大降低。"出於對金融的熟悉和對地產行業的理解，黃其森堅持他的觀點。
對於公司今年在土地市場上的表現，黃其森坦陳，從某種意義上講有被動的因素。他說，作為上市公司泰禾集團首先要保證其可持續發展，但目前手頭的土地儲備不夠。泰禾的發展戰略是深耕福建和北京。"福建上半年幾乎沒有推出土地，因此北京成為公司土地儲備的首選，由於是首都拿地不管拍的價格高低大傢都十分關註。上半年公司拿瞭4塊地，在北京土地市場名列前茅。"
今年以來，配合大舉拿地的策略，泰禾在融資方面采取瞭一系列的舉措，引起瞭業內外的廣泛關註乃至爭議。對此，黃其森胸有成竹。60後的黃其森，大學修的是工民建專業，畢業後分配到銀行工作。像他這樣既具備建築行業的理論知識，又有金融行業的從業經歷的科班生，在地產界，著實不多見。
黃其森表示，明年泰禾還會有更大的佈局和更高的數據呈現。據廣發證券研報分析人士認為，泰禾公司2013年的可售貨值在240億元左右，預計2013年全年銷售約130億元。根據公司未來的拿地計劃，預計公司2014年可售貨值有望突破350億元，預計2014年銷售將超200億元。
"泰禾如何自我造血？"
無論是一街七巷的"運河上的院子"，還是三街五巷八坊的"北京院子"，這種更適合國人的居宿，更容易受到高端人士的認同。
黃其森認為，房地產企業都是高杠桿，房地產是一個資金緊密型的行業，對各方面資源整合的要求很高，尤其是多數項目屬於銷售型物業，資金運作顯得尤為重要。說起來房地產在國外屬於金融業。其實房地產整個行業說起來都算是高杠桿，區別無非是做項目還是做公司，做短期還是做長期。要在法律和政策規定的前提下，運用好高杠桿，使之相對安全可靠、同時利益最大化，沒有豐富的金融知識是玩不轉的。
房地產將迎來精細化管理時代
泰禾"高周轉"，有勇有謀
黃其森早前的8年銀行從業經歷，使他對融資渠道的把握和對風險的控制有著清醒的認識。"要動態地看杠桿的高低，很多資金要靠銷售回籠來解決。公司產品多數不是持有型物業，而是銷售型的，目前這個階段，可能高些，明年一旦到銷售回籠期很快就會降下來。"面對外界對公司負債偏高的質疑，黃其森的回應顯得十分自信。
不過，黃其森同時強調，今年的出擊是公司厚積薄發的舉措。在資金儲備方面，公司也已經做瞭充分準備。泰禾在房地產行業打拼瞭近20年，這幾年做瞭很好的佈局和安排。泰禾前幾年沒有太多的拿地，沉淀下部分資金。另外，公司去年銷售80多億元，今年預計完成銷售120億~150億，因此，即便拿出100億拿地，公司資金面仍是比較寬裕的。
"泰禾，能完成年度銷售目標嗎？"
對於外界高度關註的泰禾如何避免"高周轉"帶來的風險問題，黃其森的回答出人意料："我恰恰認為，高周轉對泰禾不但不是風險，相反是規避和化解風險的有效手段。" 黃其森表示，高周轉能規避市場風險、政策風險和資金風險，但對團隊提出更高的要求。"泰禾在拿地之前做足瞭功課，很多時候拿地時設計已基本完成，所以才能保證拿地後7、8個月就開盤。"
第四季度，泰禾要發力
泰禾今年的銷售目標是120-150億，但截止7月底的銷售數據僅40億左右，似乎完成年終目標有一定難度？對此黃其森給出自信而肯定的答復：完成全年目標沒有問題。
"泰禾，高周轉是否存在高風險？"
黃其森表示，目前如"北京院子"等很多項目都有人不斷給他打電話，目標不是打折、而是隻要求"買到就好"，泰禾項目的品牌優勢在區域內表現得十分明顯，去化率、溢價率都非常可觀。因此隨著四季度大量項目的推出，今年實現完成銷售120億~150億的年終目標，黃其森相信問題不大。
160億大舉拿地，準備充分資金寬裕
據悉，此次中國上市公司協會開展的"走進上市公司"活動，系宣傳上市公司的優秀集體和優秀代表，僅走訪業績突出、管理科學、治理規范的上市公司。在福建，其隻走訪瞭泰禾集團、興業證券、福耀玻璃、永輝超市四傢代表性上市公司，泰禾集團是福建全省唯一鹿草鄉房屋貸款率利試算進入其采訪和調研名單的上市房地產企業。本報對此次訪談亦實時記錄，並公諸報端，一睹為快。
經過20多年的快速發展，萬科總裁鬱亮"房地產行業已經到下半場"的判斷被業內逐漸認同。黃其森則豪言，中國的房地產業發展才剛剛開始。
黃其森認為，今後房地產業將逐漸告別粗放式開發，迎來精細化管理的時代。隨債務整合諮詢信貸年息便什麼人都能從地產行業中賺錢的暴利時代將成為歷史。
據瞭解，此次全國主流媒體走進泰禾，由中國上市公司協會組織，參與媒體有中國證券報、證券時報、上海證券報、第一財經等十餘傢電視、平面等資本市場主流媒體。
近日，在泰禾集團股份有限公司福州總部，泰禾集團董事長黃其森與全國十餘傢主流媒體面對面，深度訪談。敏感尖銳的話題碰撞、從容睿智的回應溝通，泰禾集團清晰的戰略架構與發展理念，得以進一步深層次地在世人面前得到系統披露，此番訪談引發業內高度關註。
隨著土地越來越稀缺，地價越來越高，走精品和差異化道路，避免同質化，成為房地產企業發展的必由之路。黃其森表示，做精品、出作品，是泰禾永恒的追求。無論是院子系列、普通住宅或商業地產，泰禾集團要求所有項目都必須走高品質的精品路線。公司認為，隻有高品質，才有可能高溢價。另外，高品質實際上在某種程度上就是降低風險，一旦市場不好的時候，可以跑得比別人快。堅持高品質、高溢價的策略，黃其森正在為可能到來的行業的洗牌提前佈局。
內容來自sina新聞
不懂金融就做不好地產
"院子是獨一無二的，別的開發商是做不出這種院落式房子的，運河岸上的院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)是一街七巷，北京院子三街五巷八坊。"黃其森表示，從這一點來看，中國的房地產業發展也才剛剛開始。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-30/17042473994.shtml
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