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東方IC圖
除瞭房地產業，金融業的營改增也是難啃的硬骨頭。
普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮認為，最理想的狀態是房地產、建築業、金融業三個同時納入營改增，因為房地產與建築業密切相關，房地產開發離不開金融的支持，三個行業同時納入營改增，上下遊鏈條的抵扣才能完整。
房地產業的土地財政
房地產業營改增"硬骨頭" 地方財政收入將受影響
"營改增"有五步曲，即"第一步，2014年繼續實行營改增擴大范圍；第二步，2015年基本實現營改增全覆蓋；第三步，進一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實行增值稅立法。"
營業稅，作為中國征收時間最為悠久、地方稅收主要的稅種，要想讓其在2015年底前退出歷史舞臺，還需打一場前所未有的利益"攻堅戰"。
--摘自國務院總理李克強發表於《求是》雜志的文章《關於深化經濟體制改革的若幹問題》
隨著電信業自6月1日起納入營改增試點范圍，目前雖然隻剩下建築業、房地產業、金融業和生活服務業幾個行業未納入試點，但由於"規模龐大、行業復雜、牽涉面大、經營成本構成復雜"等因素，幾個行業都是難啃的"硬骨頭"。
還需打一場攻堅戰
"財稅體制改革不是解一時之弊，而是著眼長遠機制的系統性重構。"6月6日，中央全面深化改革領導小組第三次會議召開，財稅體制改革成為三項重點議萬華房屋二胎題之一，國傢主席習近平在講話中指出，財稅體制改革要樹立全國一盤棋思想。
資料顯示，自2012年1月1日首批試點以來，至2014年6月1日電信業營改增正式推行，營改增試點已覆蓋10個行業，目前僅剩建築業、房地產業、金融業和生活服務業尚未試點。隨著2015年底全行業完成營改增的期限漸近，下一輪擴圍必將涉及房地產、金融、建築業等最棘手的領域。市場認為，營改增接下來需要完成一場前所未有的"攻堅戰"。
也有多位稅務專傢預計，接力電信業營改增的可能是生活類服務業，最快將於今年下半年納入營改增試點，最後才會是金融業、建築業、房地產業。硬骨頭難啃，今年很可能難有實質進展。
硬骨頭一：
值得一提的是，在今年全國兩會期間，恒大集團董事局主席許傢印"炮轟"房地產業的高負稅，"收費項目大約占房價的11%，房地產相關稅收約占房價的13%-15%，房地產稅費合計約占到房價的26%。"
原標題：營改增"硬骨頭"
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本文導航
- 房地產業營改增"硬骨頭"
- 房地產業營改增"硬骨頭" 地方財政收入將受影響(1)
山東大學經濟學院財政系李華在接受《國際金融報》記者采訪時表示，營改增的重要意義在於引入增值稅的抵扣機制促進營改增行業上下遊之間的良性互動和循環發展，從而減少整個產業鏈的重復征稅。房地產、金融業等涉及中央與地方政府利益再平衡，更與民生息息相關，營改增推進難度不容輕視。
一位會計師事務所的合夥人告訴記者，營改增給金融業帶來的影響，包括會計核算、內部文件制定和員工培訓等很多方面。
無論哪種路徑，由於財稅改革牽涉到政府、市場和老百姓的利益關系，牽涉到中央政府和地方各級政府的利益關系，可謂牽一發而動全身。此次中央全面深化改革領導小組第三次會議未提及審議通過《深化財稅體制改革總體方案》，建議根據會議討論情況進一步修改完善後按程序報批實施，可以看出推進財稅改革的慎重和艱難。
在李華看來，房地產業推行營改增的難度來自兩方面：一、稅制設計牽扯到核算房地產業各環節增值額；二、作為地方財政收入主力的房地產相關稅收一經變更至繳納增值稅，原本由地稅部門征收的"營業稅"，將轉由國稅部門征收"增值稅"，地方財政收入將受影響。
目前，市場關於房地產業營改增的方案最為關註。
有消息稱，財稅部門已經開始著手對房地產業進行營改增調研，房地產業營業稅改繳增值稅後稅率很有可能為11%。但財政部及國傢稅務總局未對此方案作出回應。
"財稅部門和多傢大型房地產企業早在去年已經開始就營改增相關內容進行溝通，部分企業也已按照不同政策假設在企業內部進行瞭分析和測算。"一位財稅體系內部人士向《國際金融報》記者透露，今年4月份，部分房地產企業已經將調研報告交給相關財稅部門。
規模大、行業復雜、事關土地財政收入，建築業、房地產業成為營改增難啃的硬骨頭。
目前房地產業營業稅是5%，建築業營業稅是3%。而建築業營改增的稅率在"財稅(2011)110號文"中規定為11%，鑒於房地產業與建築業有緊密的上下遊關系，多位業內人士認為，兩個行業很可能同步進行營改增，而增值稅的稅率可能都是11%。
作為財稅改革中的重頭戲，營改增肯定是其中一顆重要棋子。財政部副部長王保安在今年全國財政科研工作會議上指出，本年度和今後一個時期的改革可以總結為"六改一清"，其中，"全面推進增值稅改革"被置於首位。
許傢印建議，在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合並繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為一個控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅，這樣就避免瞭個別項目的暴利行為，降低房價。
資料顯示，自1994年以分稅制為核心的財稅體制改革以來，中國地產業一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收的房地產業流轉稅制度。營業稅和土地增值稅在價稅關系上屬於價內稅，若一旦施行"營改增"，過去房企普遍存在稅負多且重復征稅的問題有望得以進一步解決。
北京某房企稅務總監向《國際金融報》記者坦言，營改增一旦涉及房地產行業，對企業的影響會比較大，每個企業的生產結構不同，成本構成也不盡相同，如果可以抵扣的成本較多或是這傢房企稅收籌劃做得比較好，那麼房企可以實現有效的避稅。
談及房地產業營改增面臨的最大挑戰，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房地產業要實施營改增，需先明確成本抵扣范圍。
營業稅和增值稅的繳稅方式不一樣。目前房地產營業稅5%是全值交，而營改增後，開發商如果收到增值稅票，則可以進行進項抵扣。前述房企財務總監認為，目前由於抵扣范圍沒有明確，所以開發商還無法判斷稅負是增加還是降低。
在增值稅處理過程中，房地產企業整體采購的成本如果占到銷售價格的比例較大時，可以抵扣掉大量的稅收。睿信致成管理咨詢總裁郝炬認為，從國傢購買土地的使用權是沒法獲得增值稅發票的，沒有這部分進項稅的抵扣，房地產企業需繳納的增值稅將會很大。
胡根榮認為，住宅和商業地產是否采取一致的稅率、二手房交易征不征稅，如果要征，稅率多少等都是政策需要考慮的問題。另外，對於已經繳納營業稅的存量房地產和建設中的項目怎麼進行稅制過渡等，都是難題。
硬骨頭二：
金融業態復雜稅率難定
內容來自sina新聞
金融業實行營改增的難點，在於它的業務構成過於復雜，從而導致增值稅政策制定困難。李華認為，如果對不同類型的金融服務和金融產品適用不同的增值稅稅率，如何準確核算各項收入金額，以及準確劃分各項收入對應的進項稅額，都將面臨很大挑戰。金融業征收增值稅在全球都是一個難題。從國際經驗來看，目前各開征增值稅的國傢結合本國國情，對金融業增值稅做瞭各具特色的制度安排。
"根據國務院批準的營改增試點方案，金融業原則適用增值稅簡易計稅方法。對金融業采取簡易計稅，就是復雜問題簡單化，有利於平穩過渡。當然，如果能設計出更優的征稅方案，也可以完善和補充。"中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌認為，研究金融業營改增方案，要綜合考慮稅收公平、金融業可持續發展的需要、國傢財政的承受能力等多種因素。
改革進程：
金融業營改增後，由於金融行業交易量巨大，導致需要開具大量的增值稅發票。企業信息系統改造以及與稅務部門的增值稅發票管理系統如何對接，將是金融機構需要解決的實際問題。
從制度層面看，營改增作為稅制改革的重頭戲、前哨兵，其改革的方向和力度將是稅制制度改革的風向標。因此，中央與地方的財權博弈、政府與企業的規則博弈、行業與行業的利益比較，都是上述幾大行業營改增試點的重要變量。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/0756277房貸利率怎麼算6798.shtml
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